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 - IL CONDOMINO CHE LASCIA DAVANTI ALLA SUA PORTA DI CASA
           OGGETTI PER DIVERSI GIORNI RISCHIA DI DOVER RISARCIRE GLI
           ALTRI CONDOMINI
 - SPESE DI ILLUMINAZIONE DELLE PARTI COMUNI: QUAL IL CORRETTO
           CRITERIO DI RIPARTIZIONE DEGLI ONERI TRA I CONDOMINI?
 - FURTI IN APPARTAMENTO: L'IMPRESA è RESPONSABILE PER IL REATO
          COMMESSO SFRUTTANDO I PONTEGGI MAL CUSTODITI
 - RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER IL PAGAMENTO DELLA POLIZZA
           ASSICURATIVA: PAGA IL PROPRIETARIO O L'INQUILINO?
 - IMPIANTO CITOFONICO: PARTI COMUNI, PARTI DI PROPRIETA'
           ESCLUSIVA E RIFLESSI IN TEMA DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE
 - DEPOSITO DELLE RATE CONDOMINIALI RISCOSSE DALL'AMMINISTRA-
          TORE SUL PROPRIO CONTO CORRENTE: E' LEGGITTIMO?
 - USO DEL PIANOFORTE NEL CONDOMINIO. QUANDO E' LEGGITTIMO E           QUALI SONO I LIMITI? LE NORME CUI FARE RIFERIMENTO PER
           VALUTARE COME AGIRE.
 - CANI CHE ABBAIANO? ADESSO IL PROPRIETARIO RISCHIA IL CARCERE.
 - CASSAZIONE: SI PUO' DARE DEL "LATITANTE" ALL'AMMINISTRATORE.
           NON C'E' INGIURIA, NE' DIFFAMAZIONE.
 - RIFORMA DEL CONDOMINIO: OK DEL SENATO, ORA LA PAROLA
          ALLA CAMERA
 - FINANZIARIA 2011 - PROROGA DELLE DETRAZIONI 55%
 - STRESSOMETRO CONDOMINIALE. ECCO L'ELENCO DEI DISTRURBI!
 - VIDEOSORVEGLIANZA IN CONDOMINIO
 - PARCHEGGIO PERTINENZIALE CONDOMINIALE
 - MAGGIORANZA QUALIFICATA PER LA MODIFICA DELLE TABELLE
         MILLESIMALI
 - ANCHE IL CONDOMINIO FA I "CONTI" CON LA PRIVACY
 - AVVISO DI CONVOCAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIALE
          E POSTA ELETTRONICA CERTIFICATA
 - L'ASSICURAZIONE CONDOMINIALE
 - ANIMALI IN CONDOMINIO: IL DECALOGO DEL BUON PADRONE
          SECONDO L'AIDAA
 - CONDIZIONATORI D'ARIA E DECORO ARCHITETTONICO
 - IL POTERE DI SPESA DELL'AMMINISTRATORE
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

IL CONDOMINO CHE LASCIA DAVANTI ALLA SUA PORTA DI CASA OGGETTI PER DIVERSI GIORNI RISCHIA DI DOVER RISARCIRE GLI ALTRI CONDOMINI
Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza del 08/03/2011 n.5474

Condomini menefreghisti? Adesso basta…
Chi ha la cattiva abitudine di abbandonare gli oggetti sul pianerottolo di casa se non li rimuove tempestivamente dovrà risarcire il condominio per i danni arrecati. È questo, in sintesi, quanto stabilito dalla Cassazione. Infatti Dimenticare per abitudine, come nel caso di specie, la spazzatura sul pianerottolo di casa può costare un processo per il risarcimento dei danni arrecati.
 
(La Corte ha accolto il ricorso di un condominio di Genova che nei due precedenti gradi di giudizio si era visto negare i danni chiesti alla condomina *** M. che era solita dimenticare la spazzatura sul pianerottolo in corrispondenza del proprio appartamento.) 

Fonte: condominioweb.com

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SPESE DI ILLUMINAZIONE DELLE PARTI COMUNI: QUAL È IL CORRETTO CRITERIO DI RIPARTIZIONE DEGLI ONERI TRA I CONDOMINI?

Tutti i condomini, ossia i proprietari (e gli usufruttuari) delle unità immobiliari facenti parti della compagine, devono contribuire alle spese per la conservazione delle parti dell'edificio. Solamente l'atto d'acquisto, il regolamento contrattuale o una deliberazione adottata con il consenso di tutti i comproprietari possono esonerare un partecipante dall'assolvimento di tale obbligo. La misura della contribuzione è determinata dalla legge sulla base di un criterio di proporzionalità tra il valore dell'unità immobiliare rispetto alle parti comuni ed è espresso in millesimi riportati nelle così dette tabelle millesimali (si vedano artt. 1118, 1123, 1138 c.c. e 68 disp. att. c.c.). Come per l'esonero dalla contribuzione anche per la quantificazione della stessa solamente atto d'acquisto, regolamento contrattuale e deliberazione adottata all'unanimità possono prevedere un diverso criterio di suddivisione dei costi. 
 Il codice civile non specifica rispetto ad ogni tipo di spesa il criterio da adottare. Esso, infatti, si limita ad individuare il genere di costo e le modalità di suddivisione dello stesso. In tal senso, ad esempio, sono chiari il primo e secondo comma dell'art. 1123 c.c. a mente dei quali: 
 Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. 
 Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
 
Il successivo articolo 1124 specifica le modalità di ripartizione degli oneri relativi la manutenzione e ricostruzione delle scale, mentre l'art. 1126 dettaglia nello specifico il criterio di ripartizione dei costi per i medesimi interventi in relazione al lastrico solare di uso (e proprietà) esclusivi. 
 
Tra le spese che i condomini devono affrontare v'è sempre quella per l'erogazione dell'energia utile all'illuminazione delle parti di proprietà comune. Detto più semplicemente: come devono essere ripartiti i costi della bolletta della luce? Al riguardo non esiste una specifica disposizione di legge che indichi il criterio d'applicare. Non è errato ritenere che la suddivisione d'un costo del genere, trattandosi di spesa per il godimento delle parti comuni dell'edificio, possa essere effettuato sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c. Nulla vieta, naturalmente, che i condomini, all'unisono, decidano per un diverso criterio di ripartizione. In tal caso la decisione, che deve per forza di cose assumere forma scritta, potrà essere contenuta, come s'è in principio, nell'atto d'acquisto, nel regolamento d'origine contrattuale o in una deliberazione adottata all'unanimità. 
 Alle spese per la bolletta della luce, infine, si applicano gli stessi criteri di ogni altra spesa relativa al così detto condominio parziale. 
 In sostanza, ad esempio, il costo per l'illuminazione dei locali box, per il caso di contatore separata da quello generale, sarà a carico dei soli proprietari dei posti auto. 

Fonte: condominioweb.com

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FURTI IN APPARTAMENTO: L'IMPRESA è RESPONSABILE PER IL REATO COMMESSO SFRUTTANDO I PONTEGGI MAL CUSTODITI

Quella dei furti commessi in appartamenti ubicati in condominio sfruttando la presenza di ponteggi presenti per l'esecuzione di lavori di manutenzione è questione sempre attuale e che coinvolge una serie di figure responsabili a vario titolo dell'eventuale reato. 
 In primis, naturalmente, il ladro. Egli sarà punito ai sensi dell'art. 624 c.p. che recita: 
 " Chiunque s'impossessa della cosa mobile altrui, sottraendola a chi la detiene, al fine di trarne profitto per sé o per altri, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da euro 154 a euro 516. 
 Agli effetti della legge penale, si considera cosa mobile anche l'energia elettrica e ogni altra energia che abbia un valore economico. 
 Il delitto è punibile a querela della persona offesa, salvo che ricorra una o più delle circostanze di cui agli articoli 61, numero 7), e 625".
 
Per gli altri soggetti, sostanzialmente il condominio e l'appaltatore, il livello della responsabilità è quello civile. 
 La compagine condominiale potrebbe essere condannata per la scelta poco attenta dell'impresa cui è stato affidato il lavoro e per il difetto di vigilanza sulla stessa impresa in relazione ai ponteggi, che, come si diceva prima, possono essere i mezzi attraverso i quali è perpetrato il reato. 
 L'appaltatore, invece, è passibile d'essere condannato al risarcimento del danno per la mancata predisposizione di tutta quella serie di accorgimenti utili ad evitare che la più volte citata impalcatura possa essere il mezzo attraverso il quale s'agevola il furto. 
 La responsabilità è quella civile per fatto illecito disciplinata dall'art. 2043 c.c., che recita: "Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno".
 Sul punto è utile porre l'attenzione su una recente sentenza, la n. 292 del 10 gennaio 2011, con la quale la Suprema Corte di Cassazione ha ribadito il proprio consolidato orientamento in materia di furti in appartamento e responsabilità dell'impresa per l'omessa predisposizione delle misure utili a prevenire tali fatti delittuosi. 
 Secondo gli "ermellini", " del furto in appartamento realizzato da chi vi si sia introdotto attraverso ponteggi installati per lavori di manutenzione risponde, ex art. 2043 cod. civ., l'imprenditore che per tali lavori si sia avvalso delle impalcature, tutte le volte in cui, violando il principio del neminem laedere, egli abbia omesso di dotarle di cautele atte a impedirne l'uso anomalo da parte di terzi, così creando colposamente un agevole accesso ai ladri e ponendo in essere le condizioni del verificarsi del danno subito dai derubati (confr. Cass. civ. 17 marzo 2009, n. 6435; Cass. civ. 12 aprile 2006, n. 8630; Cass. civ. 25 novembre 2005, n. 24897)" (così Cass. 10 gennaio 2011 n. 292). Resterà in capo al danneggiato provare il danno, l'omessa predisposizione di cautele atte ad impedirlo ed il nesso di causalità tra il primo e l'atto illecito. 

Fonte: condominioweb.com

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RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER IL PAGAMENTO DELLA POLIZZA ASSICURATIVA: PAGA IL PROPRIETARIO O L'INQUILINO?

L'assicurazione civile fabbricati, molto spesso anche denominata globale fabbricati, è una polizza che copre la compagine condominiale per i danni subiti da condomini o da terzi causati da parti comuni dell'edificio condominiale. 
 Il codice non ne sancisce l'obbligatorietà ne tanto meno prevede le maggioranze necessarie per la deliberazione che autorizzi l'amministratore a stipularla. La Cassazione è certa che la competenza sia assembleare, ossia che il mandatario non abbia potere di firma senza una preventiva autorizzazione. In tal senso è stato affermato che l'amministratore " non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233). 
 Quanto alle maggioranze necessarie non v'è unanimità di vedute anche se la stessa Suprema Corte, recentemente, ha avuto modo di evidenziare che, al di là della durata, deve ritenersi che la relativa deliberazione d'autorizzazione alla stipula debba essere approvata " con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacché, pur eccedendo l'ordinaria amministrazione, non rientra nell'ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l'art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata" (così Cass. 7 luglio 2010 n. 16011).
In questo contesto è lecito domandarsi: come devono essere ripartire le spese inerenti il costo della polizza e nel caso d'appartamento concesso in locazione il costo deve essere sopportato dal proprietario o dall'inquilino? 
 La soluzione ai quesiti è immediata.  Non vi sono dubbi che i costi della polizza debbano essere considerati, latu sensu, dei costi di conservazione dell'edificio e che come tali, salvo diversa convenzione, debbano essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.). Quanto alle vicende relative al rapporto locatizio la risposta va cercata nel primo comma dell'art. 9 l. n. 392/78 che recita: 
 " Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni". 
 In sostanza, salvo diverso accordo tra le parti – sebbene, pare utile evidenziarlo, si tratta d'una interpretazione della legge e non d'un dato univoco – le spese per la polizza assicurativa devono essere corrisposte per intero dal proprietario attenendo ad un servizio reso in ragione della conservazione dell'edificio e non avendo a che fare con l'uso delle parti comuni. 

Fonte: condominioweb.com

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IMPIANTO CITOFONICO: PARTI COMUNI, PARTI DI PROPRIETA' ESCLUSIVA E RIFLESSI IN TEMA DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE

L'individuazione della proprietà d'un impianto incorporato in un edificio in condominio è cosa fondamentale ai fini della corretta attribuzione delle responsabilità, per il caso di danni causati dallo stesso, oltre che per ripartire correttamente le spese ad esso riferibili. 
 In sostanza la situazione è così sintetizzabile: 
 
a)proprietà esclusiva: responsabilità ed oneri di spesa a carico dell'esclusivo proprietario; 
 
b)proprietà comune: responsabilità condominiale e spese attribuibili ai condomini nella misura indicata dalla legge o sulla base dei criteri scelti su accordo tra le parti. 
 
Chiarito ciò, e ribaditane la sua valenza generale, vale la pena comprendere come questi principi s'atteggino rispetto ad un caso specifico. Il riferimento è all'impianto citofonico. 
 La funzione di quest'apparecchiatura è nota a tutti: permettere l'identificazione vocale (o anche visiva nel caso di videocitofono) della persona che l'ha attivato, solitamente dal portone d'ingresso. 
 Esso solitamente è composto d'una tastiera esterna e d'un insieme di fili e cavi che collegano questa parte con il terminale posto nelle singole unità immobiliari. In questo contesto è necessario comprendere quali parti dell'impianto debbano essere considerate di proprietà comune e quali, invece, di proprietà esclusiva. 
 Al riguardo è fondamentale ricordare il contenuto dell'art. 1117 n. 3 c.c. a mente del quale " le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini".
 Una pronuncia della Cassazione, relativa all'impianto idrico, può essere utile ad inquadrare al meglio le questioni proprietarie afferenti l'impianto oggetto di questo approfondimento. 
 Riguardo alla braga, parte dell'impianto che collega le tubature condominiali con quelle site nella singola unità immobiliare, gli "ermellini" hanno avuto modo di specificare che " la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini" (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045). 
 In questo contesto, pertanto, è chiaro che tutte le parti dell'impianto citofonico che si diramano verso le unità immobiliari di proprietà esclusiva (si pensi ai fili com'anche alla cornetta per rispondere) posto che la loro utilità è riferibile solo ad essa, dovranno essere considerate di proprietà del condomino cui servono. Come tali le opere necessarie per ripristinare la loro funzionalità dovranno essere sopportate, salvo diversa indicazione d'un regolamento condominiale d'origine contrattuale, solamente dal comproprietario interessato.

Fonte: condominioweb.com

 

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DEPOSITO DELLE RATE CONDOMINIALI RISCOSSE DALL'AMMINISTRATORE SUL PROPRIO CONTO CORRENTE: E' LEGGITTIMO?

" L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (così Cass. SS.UU. n. 9148/08). 
 
Egli è nominato dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino quanto meno la metà del valore dell'edificio. L'incarico dura un anno sebbene il mandatario possa essere revocato dall'assemblea in qualunque momento (art. 1129 c.c.). 
 
Tra le principali mansioni dell'amministratore v'è quella di riscuotere le somme dovute dai condomini per la gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio e conseguentemente di erogare le spese a ciò necessarie (art. 1130, primo comma n. 3 c.c.). Per essere messo in condizione di adempiere correttamente a questo incarico il codice civile (più nello specifico l'art. 63 delle disposizioni di attuazione) riconosce all'amministratore (con l'assistenza di un legale, laddove necessaria) di agire giudizialmente per riscuotere i contributi dovuti dal condomino moroso sulla base del rendiconto approvato dall'assemblea. Il riferimento è al famigerato decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali. 
 
Chiarito ciò è utile domandarsi se le somme a questo titolo percepite possono transitare sul conto corrente personale dell'amministratore o devono, invece, essere depositate su un conto o su un libretto intestato al condominio. 
 
Al riguardo in una risalente pronuncia del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere si leggeva che " la mancata adozione da parte dell'amministratore di condominio di un conto corrente separato rispetto al suo patrimonio personale, con conseguente promiscuità gestionale, costituisce irregolarità di tale gravità da comportare la revoca del mandato" (Trib. Santa Maria Capua Vetere 1997). 
 
Il caso è spesso oggetto di discussione posto che, in assenza di disposizioni contenute nel regolamento di condominio, l'incertezza normativa è notevole visto e considerato che non ci sono norme di legge che se ne occupano specificamente. La riforma del condominio approvata dal Senato, ora all'esame della Camera dei Deputati, sancisce la necessità di apertura del conto corrente condominiale. 
 
A parere di chi scrive, nonostante qualche sporadica sentenza affermi il contrario, l'amministratore, non essendo tenuto per legge ad aprire un conto corrente condominiale, può depositare le somme sui propri conti bancari senza che ciò possa comportargli l'accusa di appropriazione indebita o la richiesta di revoca per fiondati sospetti di gravi irregolarità. 
 
In ragionamento alla base di questa presa di posizione è molto semplice: l'amministratore è il mandatario dei condomini. All'obbligo di provvista (ossia al versamento delle rate da parte dei comproprietari) corrisponde il dovere di usare quelle somme ai fini indicati nei documenti contabili approvati dal condominio. Laddove non vi sia contestualità tra incasso e versamento (l'amministratore alle volte chiede le quote in anticipo per fare fronte per tempo o perché così è stabilito dal regolamento), egli quale custode del denaro dovrà far in modo che non vada disperso e che sia sempre possibile verificare quanto corrispostogli (operazione facilmente effettuabile tramite l'esame delle scritture contabili). Solamente se si rende inadempiente, nonostante le dazioni di denaro, potrebbe sorgere gli elementi per perseguirlo civilmente e penalmente. 

Fonte: condominioweb.com

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USO DEL PIANOFORTE NEL CONDOMINIO. QUANDO E' LEGGITTIMO E QUALI SONO I LIMITI? LE NORME CUI FARE RIFERIMENTO PER VALUTARE COME AGIRE.

I rumori, nell'ambito del condominio negli edifici, sono tra le cause che generano maggiore litigiosità, dove con tale termine vuole indicarsi non per forza il numero di contenzioso giudiziario ma più direttamente l'inasprimento dei rapporti tra vicini. 
 
Tra i rumori, poi, quelli provocati dal suono propagato da uno strumento musicale sono i più ricorrenti. Prendiamo ad esempio, ma solo per praticità, l'uso del pianoforte: quando e lecito ed a che condizioni? Come verificare ciò? 
 
Andiamo per ordine. 
 
Che cosa può accadere se il suono diviene insopportabile? 
 
Il vicino che intenda ottenerne la cessazione potrà agire, a livello civile, ai sensi degli artt. 844 e 2043 c.c. per la così detta inibitoria ed il risarcimento del danno. La tutela è estesa anche a livello penale ed in particolare un'apposita norma sanzionatoria (l'art. 659 c.p. Disturbo delle occupazione o del riposo delle persone). Si tratta d'un reato a dir poco odioso in quanto la norma non punisce un danno causato ad altro soggetto bensì il pericolo generico che un danno possa essere arrecato all'intera collettività. In tal senso, in modo inequivocabile, il Tribunale di Bari ha avuto modo di specificare che " ai fini della configurabilita' del reato di cui all'art. 659 cod. pen., e' necessario che le emissioni sonore rumorose siano tali da superare i limiti della normale tollerabilita', anche in relazione alla loro intensita', in modo da recare pregiudizio alla tranquillita' pubblica, ovvero alla quiete ed al riposo di un numero indeterminato di persone, anche se non e' necessario che siano state tutte disturbate in concreto, atteso che la valutazione circa l'entita' del fenomeno rumoroso va fatta in relazione alla sensibilita' media del gruppo sociale in cui il fenomeno stesso si verifica, non assumendo rilievo assorbente le lamentele di una o piu' persone (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3678 del 01/12/2005-31/01/2006, Giusti). Trattasi, invero, di reato di pericolo presunto; ai fini della sua configurazione, pertanto, non e' necessaria la prova dell'effettivo disturbo di piu' persone, ma e' sufficiente l'idoneita' del fatto a disturbare un numero indeterminato di persone". (Trib. Bari 24 settembre 2007). 
 
Tanto detto è, comunque, utile domandarsi: al di là della tutela civile e penale, quali norme possono regolamentare l'attività musicale nelle unità immobiliari? 
 
Al riguardo la risposta deve guardare a due atti regolamentari, il primo di natura amministrativa, il secondo a carattere privato: il riferimento è ai regolamenti comunali e condominiali. 
 
Quanto ai primi essi, che devono essere fatti rispettare dalle forze di polizia locale, possono contenere indicazioni che, al di là dell'effettivo fastidio, limitino il suono degli strumenti a determinati orari. Il regolamenti condominiali, invece, possono addirittura vietarlo purché, questa è l'unica condizione, un simile divieto promani da un regolamento di origine contrattuale. Diversamente la clausola sarebbe radicalmente nulla. 

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RIFORMA DEL CONDOMINIO: OK DEL SENATO, ORA LA PAROLA ALLA CAMERA.

Il Senato ha approvato oggi, per alzata di mano e in prima lettura, la riforma del condominio che interessa oltre 40 milioni di italiani.
La riforma ha l'obiettivo di rendere più snella e trasparente la gestione condominiale, ridurre l'elevata litigiosità che si riscontra nella materia e deflazionare l'arretrato dei processi civili. Le liti in materia di condominio rappresentano, infatti, una delle fonti principali di contenzioso civile in Italia ed evidenziano l'esigenza di rendere la relativa normativa più adeguata e rispondente alla realtà attuale.
Con la riforma del condominio, approvata oggi dal Senato in prima lettura, sono state affrontate questioni rilevanti, concernenti la sicurezza degli edifici ed una maggiore responsabilizzazione della figura dell'amministratore, obbligato a stipulare una polizza assicurativa per le responsabilità inerenti allo svolgimento della sua attività e ad iscriversi ad un registro pubblico che assicurerà una maggiore tracciabilità e trasparenza del suo modo di operare.
Sono state inoltre previste delle forme di tutela del condomino virtuoso rispetto a quello moroso, mentre, per quanto riguarda la modificazione d'uso e la sostituzioni delle parti comuni, è stata prevista la possibilità di deliberare a maggioranza, garantendo così un migliore perseguimento dell'interesse comune.
Per il sottosegretario alla giustizia, intervenuto nel corso del dibattito, il testo del provvedimento è "frutto del lavoro meditato e competente svolto in Commissione giustizia, riprende diverse proposte legislative volte ad adeguare la disciplina in materia di condominio alla nuova realtà economico-sociale, profondamente mutata rispetto al periodo in cui furono varate le norme attualmente vigenti e consentirà di ridurre il contenzioso civile, uno degli obiettivi dell'attuale Governo in materia di giustizia.
Il disegno di legge passa ora all'esame della Camera.

Fonte: governo.it

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FINANZIARIA 2011 - PROROGA DELLE detrazionI 55%

Interviene la tanto attesa proroga della detrazione IRPEF per interventi finalizzati al miglioramento dell'efficienza energetica degli edifici. Con l'approvazione definitiva del disegno di legge di stabilità per il 2011, avvenuta in data 07.12.2010 ed in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, la detrazione in argomento interesserà anche le spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico a partire da 01.01 e fino al 31.12 del 2011. Nulla cambia in merito alla tipologia delle spese detraibili e agli adempimenti collegati (bonifico Anagrafe Tributaria, costo della manodopera in fattura, certificazione ai condomini, invio documentazione ENEA, comunicazione pagamenti anno precedente entro il 31.03 nel caso di lavori a cavallo d'anno); ma in riferimento alla fruizione del beneficio fiscale, le spese non saranno più detraibili in cinque anni ma in dieci, ed è interessante notare che, al contrario di quanto avviene per la detrazione IRPEF 36%, non sono previste rateizzazioni più brevi per i soggetti di età superiore ai 75 o agli 80 anni.

Fonte: ANAMMI.it

 

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STRESSOMETRO CONDOMINIALE. ECCO L'ELENCO DEI DISTRURBI!

Al primo posto il rumore dei tacchi ad ogni ora, al secondo lo spreco di acqua ed elettricità, i disturbi provenienti dal balcone dell'inquilino del piano di sopra, al terzo posto della hit parade delle insofferenze condominiali più diffusi.
Ma c'è anche chi litiga per le briciole!
È questa la fotografia venuta fuori da un sondaggio tra gli inquilini di Roma. Il 28% delle famiglie ha ammesso di aver avuto almeno una volta una discussione con altre famiglie del proprio condominio. Il 25% lamenta il calpestio proveniente dal piano di sopra, il 18% lo sperpero d'acqua condominiale, il 16% non sopporta che gli arrivino sul balcone non solo l'acqua dell'innaffiamento delle piante o l'immondizia, ma neanche le briciole.
La top five è al completo con il 15% che lamenta l'invadenza dei condomini, seguiti dal popolo di coloro che litigano per il volume della tv troppo alto o per le grida dei vicini, l'11%
Il rumore della lavatrice di notte, invece, da fastidio solo al 9% delle famiglie, ma chissà cosa succederà con l'arrivo delle tariffe orarie notturne.
L'immagine generale non però così negativa come ci si poteva attendere. L'83% degli intervistati pensa che tutto sommato i condomini rispettano le regole condominiali e di parlare volentieri con i vicini. Anche la solidarietà ha la sua parte nell'indagine, il 67% dice di aver prestato o ricevuto dagli altri condomini qualcosa di cui aveva bisogno.

Fonte: ANAMMI.it

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VIDEOSORVEGLIANZA IN CONDOMINIO


Un'interessante ordinanza del Tribunale di Salerno – datata 14 dicembre 2010 e resa nell'ambito d'un procedimento avente ad oggetto l'impugnazione di una deliberazione assembleare – riprende il sempre attuale tema della videosorveglianza a fini di sicurezza delle parti comuni dell'edificio condominiale e della competenza e decidere dell'installazione dell'impianto.
L'importanza della pronuncia sta nel fatto che si tratta d'una delle prime prese di posizione giurisprudenziali a fronte d'un sostanziale vuoto normativo che, nonostante le ripetute sollecitazioni ad intervenire del Garante per la privacy, stenta ad essere colmato.
E' lo stesso magistrato salernitano, nel sospendere l'efficacia della deliberazione assembleare che disponeva l'installazione  d'un impianto di videosorveglianza ,a fotografare lo stato dell'arte e spiegare perché in questo contesto l'assemblea è incompetente a decidere in materia.
Più d'ogni commento è significativo leggere i passaggi fondamentali dell'ordinanza in esame.
Quanto alla situazione normativa, si legge che la vicenda sconta innanzitutto l'assoluta carenza del dato normativo, e va risolta facendo unicamente buona applicazione dei principi generali che sovrintendono ai separati mondi della protezione dei dati personali e del condominio negli edifici.
Con la segnalazione del 13 maggio 2008, da ultimo vanamente ribadita nel Provvedimento generale sulla videosorveglianza dell'8 aprile 2010 (pubblicato sulla G.U. del 29 aprile 2010), l'Autorità garante ha quindi constatato come la disciplina codicistica dell'istituto condominiale non consenta, nemmeno per analogia, di individuare quali siano i soggetti, abitanti in un condominio di edifici, che abbiano diritto di voto per la delibera assembleare relativa all'installazione di telecamere che riprendano le aree comuni, potendo in astratto vantare una legittimazione al riguardo sia i titolari di diritti reali, sia i titolari di diritti personali concernenti le porzioni solitarie comprese nel fabbricato, sia ancora coloro che soltanto frequentano abitualmente l'edificio per vincoli familiari o per motivi di lavoro.
Né ovviamente la normativa chiarisce allo stato se occorra l'unanimità dei partecipanti al condominio, o se basti una qualche maggioranza di votanti di un qualche tipo perché la delibera di installazione della video sorveglianza sia validamente assunta. (Trib. Salerno 14 dicembre 2010).
In questo contesto il giudice adito pone l'accento su due figure: titolare del trattamento dei dati personali ed assemblea di condominio specificando come le stesse non coincidano.
In tal senso si dice che l'assemblea di Condominio non può infatti validamente perseguire, con una deliberazione soggetta al suo fisionomico carattere maggioritario, quella che è la tipica finalità di sicurezza del Titolare del trattamento il quale provveda ad installare un impianto di videosorveglianza, ovvero i fini di tutela di persone e beni rispetto a possibili aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo, o finalità di prevenzione di incendi o di sicurezza del lavoro.
L'oggetto di una siffatta deliberazione non rientra dunque nei compiti dell'assemblea condominiale.
Lo scopo della tutela dell'incolumità delle persone e delle cose dei condomini, cui tende l'impianto di videosorveglianza, esula dalle attribuzioni dell'organo assembleare (Trib. ult. cit.).
In sostanza devono essere tutti i condomini, indipendentemente dal contesto assembleare, ad essere favorevoli all'installazione d'un impianto di videosorveglianza delle parti comuni d'un edificio.
Fonte: condominio web.it

 

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PARCHEGGIO PERTINENZIALE CONDOMINIALE

Con una sentenza del 26 luglio 2010, la n. 17529, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sul sempre attuale tema dei parcheggi pertinenziali ai sensi dell'art. 41 – sexies l. n. 1150/42.
 
A norma del primo comma del suddetto articolo:
 
" Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione".
 
Che cosa accade se il costruttore s'impegna a costruire parcheggi pertinenziali e quindi a trasferirne l'uso assieme alla proprietà delle unità immobiliari ma al momento della edificazione dello stabile muta completamente la destinazione di quell'area?
 
Di ciò si è occupata la Cassazione nella sentenza citata in principio.
 
I condomini che promossero il giudizio chiedevano la condanna del costruttore al risarcimento in forma specifica (e quindi al ripristino della prevista destinazione d'uso). Il costruttore si difendeva eccependo la prescrizione dell'azione proposta.
 
Il giudizio di merito, dopo l'accoglimento in primo grado delle istanze degli attori, si concludeva in appello con l'accoglimento dell'eccezione di prescrizione formulata dal costruttore.
 
In Cassazione, su ricorso proposto dagli originari attori, veniva ribadito l'esito del giudizio di secondo grado seppur con diversa motivazione.
 
Qui di seguito le motivazione che hanno portato i giudici di legittimità a concludere per il rigetto del ricorso.
 
" Occorre premettere che in materia di spazi destinati a parcheggiati disciplinati dalla L. n. 765 del 1967, art. 18: a) ha natura reale il diritto di uso su tali aree, che dal lato passivo si risolve in una limitazione legale della proprietà prescrivibile per non uso ventennale; b) il vincolo di destinazione sorge direttamente in forza della norma imperativa di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 18, e, avendo natura di diritto reale, può essere esercitato nei confronti dei terzi che ne contestino l'esercizio o l'efficacia (Cass. 18691/2007; 5755/2004; S.U. 3363/1989); b) qualora il costruttore- venditore abbia riservato a sè o trasferito ad altri il predetto diritto, nei confronti del medesimo può essere esperita l'azione personale - in quanto fondata sull'atto di vendita dell'unità abitativa - da parte dell'acquirente al quale il costruttore ha alienato il bene al fine di vedere accertato il diritto, previa declaratoria di nullità ex art. 1419 cod. civ. della relativa clausola contrattuale, che è sostituita di diritto dalla disciplina legale dettata dalla norma imperativa; d) peraltro, qualora sin dalla costruzione dell'edificio, l'area da utilizzare a parcheggio abbia avuto diversa destinazione, il vincolo di destinazione non si costituisce, essendo lo stesso subordinato alla condizione che lo spazio destinato a parcheggio realmente esista, poichè altrimenti il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione di esso, sicchè in tali casi all'acquirente spetta nei confronti del costruttore solo la tutela risarcitoria non potendo farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza (Cass. 3393/2009; 3961/2006; 6329/2003). Nella specie l'originario costruttore aveva, sin dal momento della realizzazione del fabbricato , adibito a negozi l'area che, secondo la licenza edilizia, era destinata a parcheggio: l'inesistenza degli spazi adibiti a parcheggio comporta che non è mai sorto il diritto reale di uso invocato dagli attori." (Cass. 26 luglio 2010 n. 17529).
 
Va detto che a partire del 2005 il legislatore ha novellato l'art. 41 – sexies l. n. 1150/42 inserendo un secondo comma che recita:
 
" Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".
 
Ciò perché prima d'allora era incerto se sussistesse o meno un vincolo pertinenziale tra le unità immobiliari e gli spazi destinati a parcheggi e se, quindi, di conseguenza l'area fosse gravata da una sorta divieto d'alienazione autonoma.
 
A seguito di questo chiarimento, dunque, è evidente che il costruttore ha l'unico vincolo di destinare le aree a parcheggio fermo restando il suo pieno diritto di cederle autonomamente rispetto alle unità immobiliari.
 
Ciò vuol dire che, salvo il caso di particolari previsioni contrattuali cui l'imprenditore non adempia, i proprietari delle unità immobiliari non potranno accampare diritti d'uso ex lege sui così detti parcheggi pertinenziali.

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MAGGIORANZA QUALIFICATA PER LA MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI

Per lungo tempo la S.C. ha ritenuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso di tutti i condomini e, nel caso questo non fosse accaduto, alla formazione delle tabelle avrebbe provveduto il giudice su istanza degli interessati in contraddittorio con tutti i condomini. Con sentenza del 09/08/2010 n. 18477, la Cassazione a Sezioni Unite, ha sancito il principio secondo il quale "le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., II° co."
La S.C. ha rilevato, infatti, che l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentano danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.; questo perché dette tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari ma sulla cosa comune, accertando, quindi, il solo valore delle unità stesse rispetto all'intero edificio, al fine di avere, quindi, un impatto esclusivamente sugli obblighi contributivi alle spese condominiali.

Fonte: ANAMMI.it

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ANCHE IL CONDOMINIO FA I "CONTI" CON LA PRIVACY

Nelle bacheche del palazzo o in altri luoghi aperti al pubblico non si possono apporre avvisi contenenti dati personali che rendano identificabile, anche indirettamente, un condomino. Lo ha ribadito il Garante per la Protezione dei  Dati Personali, nell'accogliere la segnalazione di un affittuario il quale lamentava una indebita diffusione di dati personali dovuta all'affissione di un avviso nella bacheca condominiale, in cui si dava notizia della prossima scadenza del suo contratto di locazione e della contestuale intimazione a 
lasciare l'immobile. 
 
Oltre al fatto che fossero stati diffusi nome, cognome ed altri dati in grado di identificarlo l'interessato contestava anche il metodo utilizzato per dare la comunicazione agli altri condomini. A suo avviso, infatti, lo stesso risultato si sarebbe potuto raggiungere con modalità alternative, ad esempio con comunicazioni individuali lasciate nelle cassette per la posta. 
 
Dopo un primo intervento del Garante che aveva invitato il condominio ad adeguarsi alle prescrizioni già impartite in materia, in base alle quali si possono affiggere in spazi pubblici condominiali solo avvisi di carattere generale, finalizzati alla comunicazione di eventi di interesse comune, l'amministratore aveva risposto di aver sostituito il primo avviso con un secondo, di tenore analogo, ma privo di dati personali. 
 
Non soddisfatto il segnalante, faceva comunque notare che il nuovo avviso posto in bacheca conteneva ancora indicazioni (piano in cui si trova l'immobile, l'interno) in grado di identificarlo, seppur indirettamente. 
 
L'Autorità ha dato ragione al locatario dell'appartamento e ha vietato, con un provvedimento di cui è stato relatore Mauro Paissan, la diffusione in bacheca o in altro luogo visibile a chiunque, dei dati personali riferiti, anche indirettamente, al segnalante.

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AVVISO DI CONVOCAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIALE E POSTA ELETTRONICA CERTIFICATA

Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 642 del 23 febbraio 2010, ribadisce che in materia di forma dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio la legge non pone vincoli.
Cio' vuol dire che, in assenza di particolari disposizioni del regolamento di condominio, l'avviso d'indizione dell'assemblea potra' essere comunicato in qualunque modo, anche oralmente. Unico limite: si deve essere in grado di dimostrare che il condomino sia stato avvisato nei termini fissati dalla legge (almeno 5 giorni prima dell'adunanza).
La sentenza e' importante sotto due punti di vista:
- si ribadisce che, in assenza di specifiche disposizioni di legge, al condominio e' applicabile quel principio di liberta' delle forma degli atti giuridici; non poco in un periodo di esasperato formalismo e burocratizzazione;
- proprio questa liberta' di forme agevola l'utilizzo di particolari strumenti tecnologici anche in materia di condominio, per esempio la posta elettronica certificata. In sostanza, non v'e' dubbio di ritenere che l'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio possa essere spedito anche in forma elettronica laddove sia poi possibile avere certezza del suo ricevimento. Si tratta di uno strumento che, se utilizzato, permetterebbe un enorme risparmio in termini di costi e tempi, con buona pace delle tanto contestate spese postali!

 

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L'ASSICURAZIONE CONDOMINIALE

Ogni condominio, solitamente, è dotato di un'assicurazione per coprire i danni che possono essere causati dall'immobile condominiale e dai suoi impianti.

Si è detto solitamente poiché la legge non impone alcun obbligo in merito.
Vale quindi la pena domandarsi:
-Chi può decidere la sottoscrizione di un contratto?
-Quali sono i rischi che una polizza copre?
-Chi paga la spesa e come dovrà essere ripartita?

La competenza, a decidere la stipula del contratto di assicurazione, è posta in capo all'assemblea.
Salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio che conferiscano all'amministratore questo potere, infatti, la giurisprudenza ha avuto modo di sottolineare che il rappresentante dei condomini non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).

In sostanza, dunque, l'amministratore di condominio, quale legale rappresentante di condomini in relazione alle parti comuni dello stabile, avrà il potere di sottoscrivere il contratto di assicurazione solo se autorizzato dall'assemblea.
Si tratterà in questo caso di un potere-dovere in quanto, per espressa previsione di legge (art. 1130, n. 1, c.c.), l'amministratore è tenuto a dare esecuzione alle deliberazioni assembleari.
Chiarito ciò è consequenziale domandarsi: con quali maggioranze l'assemblea può deliberare, legittimamente, che il condominio debba dotarsi di un'assicurazione?
In assenza di precise disposizioni legislative in materia, è opinione comune che sia sufficiente la maggioranza prevista per gli interventi ordinari e quindi, in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio ed un terzo dei millesimi.

Non esiste un contenuto minimo imposto dalla legge per questo genere di contratti di assicurazione.
Solitamente la polizza base comprende i rischi per incendio e distruzione delle parti comuni.
Ad ogni modo quella del contenuto della polizza sarà materia di discussione per l'assemblea in relazione alle necessità di ogni singola compagine condominiale.

E' sempre consigliabile far fare più preventivi differenziati non solo per compagnia ma anche per tipo copertura per avere un quadro della situazione completo.
La spesa che dovrà essere affrontata, il così detto premio assicurativo, è un costo che, salvo diversa convenzione, grava sempre sul proprietario dell'unità immobiliare.
Tra i vari condomini, poi, in assenza di specifica pattuizione sul punto, il costo dovrà essere ripartito sulla
base di millesimi di proprietà trattandosi di spesa rientrante tra quelle indicate dall'art. 1123 c.c.

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ANIMALI IN CONDOMINIO: IL DECALOGO DEL BUON PADRONE SECONDO L'AIDAA

Dieci regole per ridurre le liti legate alla presenza di animali in condominio. Le ha elaborate l'associazione Aidaa, che sottolinea come anche quest'anno con l'arrivo della bella stagione si stanno moltiplicando le segnalazioni all'associazione ''per le presunte marachelle che sarebbero compiute dai cani di proprieta' che vivono con i loro amici umani nei condomini''.

''Questo piccolo decalogo - sottolinea Lorenzo Croce, presidente nazionale Aidaa - nasce dall'esperienza delle decine di migliaia di consulenze date ogni anno dal tribunale. Se rispettato, ridurrebbe di almeno il 50% le liti condominiali legate alla presenza degli animali in condominio, e soprattutto darebbe meno da fare agli amministratori di condominio''.

Regola numero 1 e' ''portare sempre il cane al guinzaglio corto (mt. 1,50) e con la museruola al seguito quando si attraversano o si sosta negli spazi comuni e nel giardino condominiale'', e anche quando si prende l'ascensore (n.2). La regola numero 4 invita a ''raccogliere sempre e con gli appositi sacchettini le deiezioni dei propri cani'', mentre la 6 chiede di non ''lasciare in giro negli spazi comuni ciotole contenenti cibo o acqua per il proprio cane''. Se poi il cane abbaia in casa negli orari del riposo (regola numero 7) ''provvedere ad insonorizzare la zona dove vive il cane''.

Infine ''portare il cane a passeggio almeno due volte al giorno'' (n.9) ed ''evitare di lasciare solo in appartamento il proprio cane per piu' di sei-sette ore al giorno''.

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CONDIZIONATORI D'ARIA E DECORO ARCHITETTONICO

Con la sentenza n. 12343 del 22/08/2003, la Cassazione ha ritenuto che, in ambito condominiale, per l'installazione di condizionatori d'aria, pur trattandosi di modificazione consentita ex art. 1102 1° comma c.c. (cfr Cass. 3084/94), trovi applicazione analogica il divieto di alterare il decoro architettonico già previsto per le innovazioni ex art.1120 2° comma c.c..

Nel pregiudizio estetico è compreso anche il pregiudizio economico (così anche Cass. 9717/97).

Inoltre, trattandosi – nel caso di specie – di installazione su parete esterna del fabbricato, è irrilevante il fatto che il condizionatore sia stato installato su una facciata che non prospetta sulla strada pubblica.

Il giudizio sulla lesione o meno del decoro architettonico, a seguito di installazione di condizionatori d'aria su muri esterni, dipende essenzialmente dalle caratteristiche specifiche dell'impianto e dalle modalità con cui esso viene posizionato sulle parti comuni.

Nel caso di specie, viste le mastodontiche dimensioni del condizionatore fatto installare dai ricorrenti, la Cassazione ha rilevato che la presenza di altri condizionatori installati anteriormente sulla stessa parete esterna, se pure comporta un pregiudizio alla estetica del fabbricato, non vale, però, a legittimare ulteriore aggravio, in considerazione delle misure particolarmente grandi del condizionatore e della sua collocazione vicino alle finestre.

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IL POTERE DI SPESA DELL'AMMINISTRATORE

L'amministratore, questa e' la definizione declinata costantemente dalla Suprema Corte di Cassazione, e' il mandatario dei condomini (tra le tante Cass. SS.UU. n. 9148/08).
In sostanza, l'assemblea, con il voto favorevole della maggioranza degli interventi che rappresenti almeno la meta' del valore dell'edificio, nomina una persona, fisica o giuridica (es. s.p.a. o s.r.l.), cui demanda il compimento di alcuni atti finalizzati alla migliore gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Il codice civile impone la nomina del mandatario per quelle compagine con piu' di quattro partecipanti (art. 1129, primo comma, c.c.). Una volta nominato l'amministratore, in virtu' del mandato conferitogli, deve compiere una serie di atti.
I piu' significativi sono individuati dall'art. 1130, primo comma, c.c. a mente del quale l'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
In questo quadro e' fondamentale che i condomini forniscano al loro legale rappresentante la provvista economica utile a consentirgli il corretto adempimento delle proprie funzioni.
In tale contesto assume fondamentale importanza il cosi' detto rendiconto preventivo, che, approvato dall'assemblea con le maggioranze indicate dal secondo e terzo comma dell'art. 1136 c.c., consente di quantificare con precisione l'obbligo contributivo dei singoli condomini dando altresi' il potere all'amministratore di agire, se del caso anche per le vie legali, contro quei condomini che dovessero rendersi inadempienti (cfr. art. 63, primo comma, disp. att. c.c.). Questo e' anche il parere della Cassazione, che cosi' s'e' espressa in una recente sentenza. Piu' nello specifico la pronuncia riguardava l'individuazione del momento in cui sorge l'obbligo contributivo del condomino ma per argomentare cio', di fatto, la Corte regolatrice ha ribadito una lettura delle norme tesa a riconoscere all'amministratore il potere di erogare delle spese indipendentemente dalla loro preventiva approvazione assembleare ed al di la' dello specifico caso d'interventi manutentivi urgenti. In tal senso e' stato detto che il suddetto obbligo di contribuzione insorge, ex lege, non appena si compia l'intervento nel nome di un'esigenza collettiva apprezzata dall'organo – l'amministratore - nelle cui attribuzioni rientra erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c., n. 3). Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall'assemblea, la loro erogazione effettiva non e' mera esecuzione della delibera assembleare: sia perche' per le attivita' comprese nell'ordinaria gestione condominiale l'appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalita' di convalidare la congruita' delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perche', come si ricava dall'art. 1135 cod. civ., u.c. l'amministratore - almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di la' di questa ipotesi (secondo l'orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) - deve e puo' predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l'assemblea non si sia pronunciata (Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654).
In definitiva e' possibile affermare: l'amministratore di condominio, in ragione dei poteri conferitigli dalla legge, e' legittimato a sostenere delle spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni indipendentemente dalla preventiva autorizzazione assembleare.

Fonte: ANAMMI.it

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CANI CHE ABBAIANO? ADESSO IL PROPRIETARIO RISCHIA IL CARCERE.

Non conta quale fosse l'animale a dare il "via" al coro, cominciando a strepitare e suscitando l'emulazione degli altri (nella specie una decina di cani). Ciò che rileva è che i rispettivi proprietari, nonostante le proteste dei vicini, nulla facessero per impedire le molestie.
 
La Suprema Corte ha infatti condannato a due mesi di carcere ciascuno quattro siciliani di Nicosia colpevoli di non prendere provvedimenti per far tacere i loro cani che, in piena notte, facevano una gran 'cagnara'.
 
E' stata bocciata la linea difensiva degli imputati: volevano indagini piu' approfondite che stabilissero quale cane aveva abbaiato per primo, dando il 'via' agli altri. Perchè, secondo loro, la colpa e la condanna doveva ricadere solo sul proprietario del cane colpevole di aver scatenato il fastidioso coro. Ma i supremi giudici hanno ritenuto del tutto ''irrilevante'' questo tipo di approfondimento investigativo dal momento che, dopo il primo acuto lanciato dal cane più attivo, gli altri ''abbaiavano tutti insieme'' determinando una ''forte intensità di rumore'' e uno ''strepito comune''.
 
E ancora, secondo i Giudici gli strepiti dei cani potevano essere agevolmente attenuati, o senz'altro evitati dai relativi proprietari. Inoltre, non si trattava di un occasionale latrato, ma di un abbaiare connotato da ''diffusivita''', per di più in ora notturna, che aveva determinato le proteste di numerose persone stanche di notti in bianco.
 
Adesso i quattro condannati devono anche pagare le spese del processo in Cassazione e versare 500 euro ciascuno alla Cassa delle Ammende.

Fonte: condominioweb.com

 

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CASSAZIONE: SI PUO' DARE DEL "LATITANTE" ALL'AMMINISTRATORE. NON C'E' INGIURIA, NE' DIFFAMAZIONE.

Si applica la scriminante del "diritto di critica" per il condomino che offende pubblicamente l'amministratore dandogli del "latitante". È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 3372 depositata il 31 gennaio scorso. La vicenda ha come protagonista una donna che aveva lasciato nell'androne del palazzo un cartello in cui l'amministratore veniva definito "latitante" e "inadempiente" quando si trattava di occuparsi dei problemi del condominio. In seguito alla lettera, l'amministratore querelava la donna per diffamazione e ingiuria. In primo grado, il giudice dell'udienza preliminare di Cagliari disponeva non luogo a procedere nei confronti della donna. In seguito alla sentenza di primo grado, l'amministratore in quanto persona offesa dal reato costituita parte civile, proponeva ricorso per cassazione. La Corte, rigettando il ricorso, ha spiegato che "il diritto di critica si differenzia da quello di cronaca essenzialmente in quanto il primo non si concretizza, come l'altro, nella narrazione dei fatti, bensì nell'espressione di un giudizio o, più genericamente, di un'opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un'interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e comportamenti. La scriminante in questione presuppone dunque, a differenza di quella del diritto di cronaca, un contenuto di veridicità più limitato; conformemente al diritto di cronaca, anche il diritto di critica trova l'ulteriore limite segnato dal rispetto dei criteri della rilevanza sociale della notizia e delle correttezza delle espressioni usate (…) Con tale condotta – hanno continuato gli Ermellini – l'imputata non solo ha esercitato il proprio diritto di libera manifestazione del proprio pensiero, ma ha anche esercitato lo specifico diritto, quale condomino dello stabile amministrato (dall'amministratore) di controllare comportamenti dell'amministratore e di denunciarne eventuali riscontrate irregolarità. Le critiche all'operato dell'amministratore avevano come naturale destinatario gli altri condomini e, dunque, risulta rispettato il limite delle rilevanza sociale della notizia e idoneo a tale diffusione è il luogo ove è stato affisso il volantino. Quanto al profilo della continenza pienamente condivisibile e non contraddittoria è la motivazione del provvedimento impugnato là dove ha ritenuto che le espressioni critiche usate dall'imputata non hanno mai determinato un'aggressione gratuita alla sfera morale della persona dell'amministratore, ma una censura soltanto delle attività (non) svolte come amministratore del condominio. In tale contesto la parola latitante è stata usata nell'accezione corrente di qualcuno che evita di farsi vedere onde non ottemperare ai suoi doveri e compiti per i quali è preposto e pagato. È cioè proprio quelle omissioni che l'imputata criticamente riscontrava e denunciava nell'operato professionale dell'amministratore".

Fonte: dirittocondominiale.com

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