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 - Quali sono le parti comuni in condominio?

 - Cos'è l'assemblea?

 - Cos'è la delega?

 - Cos'è il regolamento di condominio?

 - Cos'è il condominio?

 - Cosa sono i millesimi?

 - Quando deve essere convocata l'assemblea condominale?

 - Come possiamo cambiare l'amministratore del nostro condominio prima che termini il           suo mandato annuale?


 - Con quanti giorni di preavviso bisogna comunicare la convocazione dell'assemblea           condominiale?

 - L'amministratore che viene riconfermato nel suo incarico deve ottenere le stesse
          maggioranze di quando è stato nominato la prima volta?

 - Se il condominio decide di fare una causa giudiziaria, il singolo condomino
          può separarsi dalle spese e dalle conseguenze di questo contenzioso?

 - Un condomino disabile ha diritto di installare l'ascensore, eventualmente a sue sole           spese, anche se l'assemblea è contraria?

 - In quale caso si può chiedere la revisione delle tabelle millesimali?

 - Se cambia la proprietà di un appartamento ed il vecchio proprietario risulta in ritardo
          sul pagamento di alcune rate, in scadenza prima della vendita dell'immobile,
          è giusto che l'amministratore chieda al nuovo proprietario di sanare il debito?
      
 - MAGGIORANZE_ASSEMBLEARI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quali sono le parti comuni in condominio?

Il condominio é l'insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune a più condòmini.
L'esatta identificazione delle parti comuni è dettata dall'articolo 1117 del codice civile.
Le parti comuni si possono classificare in tre categorie ben distinte:

"Necessarie", in quanto costituiscono la struttura stessa dell'edificio condominiale;
"Pertinenziali", ossia inerenti tutti i locali destinati ai servizi comuni;
"Accessorie", le opere, le installazioni ed i manufatti che servono all'uso ed al godimento comune.

Scendendo nei dettagli si nota infatti che alla prima categoria appartengono quei beni ed in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune e che per la loro natura vengono normalmente utilizzati da tutti; il loro uso esclusivo o la loro modifica necessita dell'assenso di tutti gli interessati. Tra questi:
il suolo, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili.

Alla seconda categoria appartengono invece, i locali destinati a servizi comune: i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi ecc.

Alla terza categoria, infine, appartengono i beni o gli impianti che sono accessori di tutte le proprietà singole o una parte di esse: gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature ed i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, fino cioè all'ingresso dei singoli appartamenti.

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Cos'è l'assemblea?

L' assemblea è l'organo deliberativo o normativo del condominio e rappresenta nella sua sovranità la suprema volontà dei condomini. I poteri dell'assemblea riguardano le decisioni circa l'uso delle parti comuni, le innovazioni, la ripartizione spese, la nomina e revoca dell'amministratore, l'approvazione dei preventivi e rendiconti, le liti giudiziali, ma trovano dei limiti nelle norme inderogabili della legge e nella sfera di diritti privati dell'individuo. L' assemblea di condominio è composta da tutti i condomini e in certi casi (v. assemblea ordinaria annuale) anche dagli usufruttuari. Soltanto per le deliberazioni che riguardano il riscaldamento ed il condizionamento possono intervenire anche gli inquilini. Chi non è condomino non può prendere parte all'assemblea, a meno che non abbia la delega di un condomino naturalmente proprietario.

 

 

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Cos'è la delega?

L'articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, recita:
"Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante. Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario".
Ogni condomino può intervenire in assemblea a mezzo di un rappresentante, pertanto se nulla dice a riguardo il regolamento, chiunque, condomino o estraneo o anche l'amministratore, può essere portatore di deleghe.
Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega. La legge, non pone limite al numero delle deleghe, ma parte della giurisprudenza ammette che il regolamento contrattuale possa prevedere un numero massimo delle deleghe, di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne portatore (per esempio l'amministratore). Il mandante è rappresentato in pieno dal delegato, a meno che non gli abbia comunicato i limiti del suo mandato, non potrà mai lamentarsi per l'operato del delegato, anche se lo stesso ha votato in modo differente alle sue istruzioni. Ad ogni effetto il condomino rappresentato è come se fosse presente. Un condomino proprietario di più appartamenti può dare solo una delega; è pertanto illegittimo il comportamento di quei costruttori - venditori che danno deleghe, per rappresentarli in assemblea, a tutti coloro che non sono ancora proprietari di un'unità immobiliare, ma hanno solo firmato un compromesso di acquisto. Infatti a contare nelle votazioni non è solo il numero di millesimi posseduti, ma anche quello di condomini presenti, secondo il principio " ad ognuno un voto" . Se un condomino è rappresentato da più di una persona e ciascuna delle quali potrebbe votare in modo diverso, tale principio perderebbe il senso.

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Cos'è il regolamento di condominio?


Il condominio è regolato, oltre che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni contenute in un proprio regolamento di condominio il quale obbliga tutti i condomini sia originari che successivi acquirenti delle singole unità. Rappresenta dunque lo statuto contenente l'insieme delle norme cui debbono attenersi tutti i singoli partecipanti al condominio. Se da un lato il codice (art. 1138) prevede delle norme sul condominio in generale, il regolamento, facendo riferimento alla fattispecie presa in esame, va a regolare i problemi che ogni condominio comporta in relazione ai diversi metodi e criteri costruttivi che generano spesso incertezze sulla individuazione delle parti comuni e di riflesso sulla ripartizione delle spese. E' evidente che più un regolamento è completo, più si eliminano i contrasti e le questioni tra condominio tra amministratore e condomini.

Si possono avere due diversi tipi di regolamento, in relazione al diverso tipo di maggioranze per l'approvazione e di conseguenza per la forza vincolante di ognuno.

Regolamento contrattuale.

E' il regolamento predisposto dal costruttore, e viene di solito accettato e dunque approvato, facendo parte integrante del contratto, dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari. Può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni che un regolamento approvato a maggioranza non può contenere, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio. Può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l'assenso di tutti.

Regolamento assembleare.


E' il regolamento con la maggioranza qualificata dell'assemblea dei condomini sia nel caso di formazione che nel caso di revisione, anche su iniziativa di un solo condomino. In entrambi i casi è necessaria la maggioranza del 2° comma dell'art.1136 c. c., ossia la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio. Il regolamento assembleare non va trascritto come allegato nei registri immobiliari e quindi non ha alcun valore come documento se c'è un contrasto di interessi con qualcuno estraneo al condominio.

 

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Cos'è il condominio?

Il condominio è un ente di gestione che si costituisce senza alcuna formalità immediatamente dopo la costruzione dell'edificio e la vendita anche di uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva.
Un condominio, come detto, comincia ad esistere giuridicamente nel momento in cui un edificio, di proprietà di un unico proprietario, viene frazionato mediante atti pubblici; quando cioè una proprietà individuale diviene plurima, con il trasferimento di ciascuna singola unita' immobiliare a soggetti diversi. Restano pero' in comunione pro indiviso tutte quelle parti dell'edificio che per ubicazione e struttura funzionale, sono destinate a soddisfare esigenze generali e primarie del condominio stesso.
Il condominio dunque si costituisce allorché due o più soggetti proprietari di due o più unita' immobiliari di uno stesso edificio, esercitano il loro diritto sia sulle parti comuni che sulle proprie in modo proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
La proprietà può essere per piano o porzione di piano in senso non solo verticale ma anche orizzontale o per singola unita' immobiliare con parti necessariamente comuni perché contenenti accessori indivisibili per natura o destinazione. Il condominio, a differenza della comunione, e' caratterizzato dall'esistenza di una proprietà immobiliare divisa, e può definirsi un "ente di gestione" che, sprovvisto di personalità giuridica e senza autonomia patrimoniale opera per la conservazione delle parti comuni dell'edificio e della funzionalità dei servizi nell'interesse comune di tutti i partecipanti, pur senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

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Cosa sono i millesimi?

Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell'organo assembleare.
In virtù di quanto dispone l'art. 68 att. c.c. "per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".
Le tabelle millesimali possono essere contenute in un regolamento contrattuale perché predisposte dal costruttore o redatte successivamente per volontà dei singoli condomini. In entrambi i casi la formazione delle tabelle integra un vero e proprio negozio di natura contrattuale, che, andando a riguardare il diritto di comproprietà dei singoli sulle parti comuni, richiede per l'approvazione o modifica l'unanimità. Qualora vi fossero disaccordi e non si potesse arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, è previsto che anche un solo condomino possa rivolgersi all'autorità giudiziaria che, procedendo alla redazione tramite un perito, rende obbligatorie per tutti i condomini le tabelle.
Vi sono vari tipi di tabelle millesimali.
La più importante è sicuramente quella di proprietà che esprime il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari, espresse appunto in millesimi. In quasi tutti i condomini ormai vi sono, oltre la tabella di proprietà, altre tabelle, tutte relative ai servizi ed agli impianti comuni regolandone le varie spese di gestione (es. riscaldamento, scale, androne, ascensore, portierato, autoclave ecc …).

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Quando deve essere convocata l'assemblea condominale?

Almeno una volta all'anno e comunque ogni volta che l'amministratore lo ritenga opportuno, anche su richiesta dei condomini.

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Come possiamo cambiare l'amministratore del nostro condominio prima che termini il suo mandato annuale?

È necessario inviare all'amministratore una richiesta scritta e firmata da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi di proprietà. Se trascorsi dieci giorni l'amministratore non ha provveduto alla convocazione dell'assemblea, questa può essere convocata su iniziativa dei condomini.

 

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Con quanti giorni di preavviso bisogna comunicare la convocazione dell'assemblea condominiale?

L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

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L'amministratore che viene riconfermato nel suo incarico deve ottenere le stesse maggioranze di quando è stato nominato la prima volta?

Si.

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Se il condominio decide di fare una causa giudiziaria, il singolo condomino può separarsi dalle spese e dalle conseguenze di questo contenzioso?

Si.

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Un condomino disabile ha diritto di installare l'ascensore, eventualmente a sue sole spese, anche se l'assemblea è contraria?

Vero, salvo che non leda il decoro architettonico e non pregiudichi apprezzabilmente il diritto degli altri condomini di usare le cose comuni.

 

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In quale caso si può chiedere la revisione delle tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino, quando esistono degli evidenti errori o quando sono mutate le condizioni di una parte dell'edificio, per esempio, nel caso di sopraelevazione di nuovi piani.

 

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Se cambia la proprietà di un appartamento ed il vecchio proprietario risulta in ritardo sul pagamento di alcune rate, in scadenza prima della vendita dell'immobile, è giusto che l'amministratore chieda al nuovo proprietario di sanare il debito?

Si è giusto. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile (d.a.c.c.) afferma che in caso di vendita di un immobile, il nuovo proprietario e il precedente rispondono in solidale al pagamento delle spese condominiali per l'anno in corso e per quello precedente. E' buona prassi che l'acquirente faccia aggiungere nell'atto di compravendita la garanzia che la parte venditrice si impegni a non lasciare debiti pendenti con il condominio fino al giorno della stipula. Quindi il nuovo proprietario a sua volta avrà la facoltà di far valere i propri diritti nei confronti del vecchio proprietario.

 

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